Инвестиции в недвижимость, как пассивный доход на пенсии

22 Августа 2017

Читайте также

Какое отопление сделать в квартире

Какое отопление сделать в квартире рано или поздно задумывается каждый. В связи с ростом тарифов на коммунальные платежи люди вынуждены искать альтернативу муниципальным услугам.

Залив квартиры соседями сверху

Ситуация, когда происходит залив квартиры соседями сверху не редкость, особенно для жильцов старых многоэтажек. В основном такие неприятные ситуации получается урегулировать с виновником произошедшего самостоятельно, при этом исключив необходимость обращения к сотрудникам ЖЭКа или в суд.

В московском районе Богородское намечена реновация и снос старых домов

Государственная программа реновации была принята на законодательном уровне 01.07.2017. Согласно представленной программе под массовый снос попадают строения, сданные в эксплуатацию до 1968 года.

Инвестиции в недвижимость, как пассивный доход на пенсииСделок на рынке недвижимости становится больше, несмотря на общую стагнацию. Российский рынок недвижимости считает подобные инвестиции подходящими для пенсионных вкладов, ввиду низкого уровня риска.

Стоит ли вкладывать в недвижимость?

Мнение россиян, что недвижимость это низко рисковой актив — иллюзорно. Оно сложилось по причине постоянного роста цен с 2005 по 2016 годы. Считается что даже в период кризиса, когда цены падают рынок недвижимости через некоторое время «вынырнет» и продолжит радовать высокой доходностью.

Дополнительно играет роль психологический фактор, здание воспринимается как нечто долговременное и нерушимое. Но статистика — вещь упрямая:

В валюте:

  • 2007 — 6 000 $/кв.м.
  • 2012 — 2013 — 5 000 $/кв.м.
  • 2017 — 2 700 $/кв.м.

В рублях:

  • 2015 — 200 000 рублей /кв.м.
  • 2017 — 168 000 рублей/кв.м.

На сегодняшний день окупаемость вложений в недвижимость (приобретение «вторички» с перепродажей через 1 год) составляет:

  • 2014 год — Доход +15%;
  • 2015 год — убыток — 10 — 15%;
  • 2017 год — около 0%.

Аренда:

  • 2014 год — Доход 5%;
  • 2017 год — Доход 3%.

Возможно, через десять лет размер доходности по инвестициям возрастет до более высоких значений.

Необходимо учесть финансовое состояние будущего пенсионера:

  1. Наличие свободных денежных средств. Сейчас цены на недвижимость на низком уровне, вложившись в покупку квартиры, нужно будет заморозить эти активы на 10 лет и жить с надеждой, что рынок выйдет в плюс. В таком случае можно будет получать высокий доход.
  2. No money — no honey. Если собственных средств нет, то занимать их для инвестиций в недвижимость нецелесообразно. Либо занять и вложить в более выгодные проекты.
  3. Наличие объектов недвижимости в собственности. Если они есть, то сдача в аренду является правильным решением, продажа — нет. Любые кардинальные решения по отчуждению, либо продлению аренды отложить на одно десятилетие, пока ситуация на рынке не прояснится.

Никаких тенденций к росту цен на рынке недвижимости не наблюдается. Даже в случае положительной динамики, темпы роста никогда не достигнут рекордных показателей прошлых лет.

Прибыль от аренды около 3 — 4%/год. Банковский депозит, считающийся самым надежным, но низкодоходным выглядит, как лакомый кусочек по сравнению с арендой, в качестве инвестиции. Столпы банковской сферы предлагают 5 — 7% годовых. Попытка заработать на коммерческой аренде обречена на провал, особенно для новичка. В запустении находятся многие офисные и торговые площади.

Для коммерческого сегмента есть два пути развития:

  1. Покупка номеров в гостинице по цене примерно до 5,5 млн. рублей. Доход равен 12 — 14% годовых.
  2. Офисные помещения. Рассматривать только новые или заполненные центры. Уверенность в наполненности центра покроет высокие затраты при покупке помещения. Приобретение рестораны, располагающихся в пристроях, либо на первых этажах рассматривать очень критично.

Полезное: Квартиры в Коломне

Специальные знания, при работе с коммерческой недвижимость и банковскими вкладами сегодня можно назвать жизненной необходимостью. Если у потенциального инвестора другая сфера деятельности, оптимальным решением будет вклад в улучшение собственных жилищных условий.

Тем не менее оптимистично настроенные россияне продолжают вкладывать в столичные квартиры, руководствуясь скорее душевным спокойствием, что возможно, при выходе на пенсию, будет шанс сдать их в аренду.

Доля истины в этом есть, но сроки окупаемости жилой недвижимости растягиваются до 17 — 20 лет. Но за этот период дом «состарится» и цена квартиры снизится. При наличии свободных денежных средств, в размере 5 млн. рублей, которые будут уплачены за квартиру в новостройке с 2 — х летним сроком сдачи, на аренде заработать получится 30 000 — 35 000 рублей/месяц минус налоговые платежи. Опять же депозиты выглядят лучше.

Инвестировать в рынок нужно в период роста. Знаковые дома всегда будут в цене, речь идет о сталинских высотках, либо доме по адресу Серафимовича 2. Дома в центре города без площадок под застройку — это потенциальные конкуренты. Доступность цен, для покупки жилья в таких домах, сомнительна для среднестатистического московского пенсионера. Жилье бюджетного класса при самых радужных прогнозах выведет инвестора в ноль, а скорее в убыток.

Нельзя сказать, что все совсем безнадежно. С окраин страны в столицу стекается перспективная молодежь, которой нужно где — то жить и при этом быть мобильной. У них нет больших доходов и детей, поэтому их потребности хорошо сочетаются с характеристиками, ликвидного объекта:

  • Новостройка в период строительства (момент приобретения квартиры инвестором);
  • Максимум 10 минут от метро;
  • Студия 30 — 35 кв.м.(подойдет для проживания 1 — 2 человек);
  • Наличие недостатков (например, низкие видовые характеристики);
  • Отделка под ключ;
  • В пределах МКАД (лучший вариант для инвестиций, с учетом наличия прочих пунктов).

Окупаемость инвестиций 20 — 30%, за счет капитализации в период стройки и наценка после сдачи объекта. Доходность 8 — 12% годовых. Небольшой приток пассивного капитала получит инвестор, который учел все факторы риска и сделал правильный выбор.