Реконструкция старого дома: о чем стоит знать собственнику

Причин, по которым владельцу может понадобиться срочная реконструкция старого дома, может быть множество. Это и устаревшие, изношенные инженерные коммуникации, и желание путем модернизации увеличить полезную жилую площадь, и стремление «подогнать» купленный загородный дом под свои представления об удобстве. Качественная реконструкция старого дома дает возможность владельцу существенно улучшить условия жизни, сохранить лучшие качества постройки и при этом еще и сэкономить.Кстати, новости реновации хрущевок в Москве сегодня вы можете узнать на нашем сайте.

Реконструкция старого дома: модернизация или снос

Главным поводом для реконструкционных работ всегда является недовольство собственника текущим состоянием уже обжитого дома. Это касается не только обветшания конструкций, но и износа инженерных систем, нехватки полезной для комфортной жизни площади, произошедших аварийных ситуаций. Причем реконструкция не всегда подразумевает ветхость и старость постройки. Нередко к модернизации и реконструкционным мероприятиям вынуждены прибегнуть владельцы относительно нового жилья из-за серьезных ошибок, допущенных при строительстве, нарушения технологий.

Чтобы принять правильное решение о сносе, модернизации или покупки новостройки эконом класса рядом с метро, стоит знать, что проводить реконструкцию частного дома целесообразно только в том случае, когда общий процент износа постройки не превышает 50%. При большем показателе износа владельцу будет гораздо выгоднее снести старое жилье и начать строительство с нуля. При этом учитываются и конкретные обстоятельства. Например, капитальная пристройка (несмотря на экономию одной стены) обойдется как полноценное новое строительство, а надстройка этажа встанет владельцу примерно в половину стоимости новой постройки.

При расчете экономической выгоды от реконструкции стоит учитывать и такие обстоятельства, что разбор дома тоже требует финансовых затрат, размер которых определяется объемами демонтажных работ и их сложностью. Ведь иногда, чтобы разобрать постройку, необходимо задействовать спецтехнику, а остатки стройматериалов и строительный мусор в любом случае нужно будет вывозить на свалку. Дать объективную оценку состоянию дома, а также определить стоимость реконструкционно-восстановительных работ поможет независимая техническая экспертиза, по результатам которой можно будет принять однозначно верное, экономически выгодное решение.

Что дает независимая экспертиза

Специалисты экспертной комиссии, как правило, выносят объективное заключение, в котором отражается реальное состояние старого дома на момент проведения исследования, его ресурсы, а также приводятся сметные расчеты на восстановительные и ремонтные работы при реконструкции. В ходе исследования проверяется состояние и несущая способность фундамента, необходимость в его укреплении и дополнительной гидроизоляции. Также диагностируется состояние стен на предмет явных и скрытых дефектов.

Эксперты проводят визуальный осмотр дома, подвергают конструкции и отдельные элементы лабораторным и инструментальным исследованиям. На основе анализа полученных результатов выносятся рекомендации об усилении и утеплении стен, замене или сохранении стропильной и кровельной систем, улучшении вентиляции. В экспертном заключении также определяются возможности для перепланировки дома и надстройки этажа, оптимальные технологии строительства и монтажа, необходимые материалы и оборудование.

Реконструкция дома с увеличением площади: варианты

Если владелец принимает решение о реконструкции и модернизации дома с целью увеличения полезного пространства, то сделать это он может несколькими способами. К ним относится надстройка этажа, пристройка новых капитальных конструкций, надстройка и расширение периметра дома одновременно. При этом, проводя реконструкционные работы, можно полностью изменить существующую внутреннюю планировку и внешний вид постройки.

Увеличение площади дома за счет надстройки может производиться только после инженерно-технического обследования жилья. Проводится оно на предмет выяснения возможностей несущих конструкций постройки, прочности фундамента. Но даже если показатели прочности достаточно высоки, одним из основных требований, предъявляемых собственнику, является требование облегчения стен при достройке этажа за счет использования легких строительных материалов: газобетона, пенобетона, газосиликата. Это необходимо для минимального воздействия постройки на работу несущих конструкций и снижения вероятности деформации нового дома.

Пристройка к дому новых конструкций, расширение постройки по периметру также является одним из видов реконструкции и способов увеличения полезной жилой площади. Пристройка может представлять собой как полноценные жилые помещения, так и закрытую террасу. В такой ситуации владелец может расширять дом пока ему позволяют границы участка и здравый смысл. Основная сложность этого вида реконструкции заключается в качественном монтаже стыков новой и старой конструкции во избежание появления деформаций в процессе эксплуатации.

Реконструкция собственного дома: какой вариант выбрать

Чтобы получить после реконструкции максимально комфортное жилье и избежать ненужных трат, важно правильно определиться со способом увеличения полезной площади. А именно ответить на вопрос: насколько целесообразна и возможна будет надстройка нового этажа или пристройка капитальной конструкции. Ведь достаточно обидно за потраченные усилия и деньги на возведение второго этажа, ремонт и обустройство, если новое пространство окажется востребовано только частично или окажется совершенно неудобным.

Если старый дом используется только в теплый сезон или для разовых выездов, то рациональнее всего реконструировать его, увеличив площадь за счет пристройки или крытой террасы. При этом стоит также учитывать площадь самого участка и наличие существующих дополнительных объектов: летней кухни, беседки, хозблока, мастерской, гостевого дома, гаража. Если участок небольшой, если на нем есть необходимый минимум построек, то и необходимости в дополнительном этаже нет. К тому же не всегда возможно сделать надстройку в силу особенностей несущих конструкций.

О надстройке дополнительного полноценного этажа можно задуматься, когда дом используется для круглогодичного проживания, когда в семье растут дети или принимается решение жить совместно с родителями, когда площадь садового участка не позволяет расширить полезное пространство за счет пристройки. В последнем случае легко потерять комфорт придомовой территории, если огромный по площади дом займет место, предназначенное для сада или отдыха.

Реконструкция дома на участке: документы

Принимая решение о реконструкции, каждый собственник должен знать, что все желаемые изменения, которые он хочет получить, должны быть согласованы и разрешены. Для того чтобы получить разрешение на реконструкцию частного дома, необходимо в местный орган самоуправления представить проект реконструкции дома, составленный аккредитованной организацией, и соответствующее заявление. Кроме этого, собственнику понадобится в обязательном порядке справка БТИ, документы о праве владения, подробное описание всех предстоящих реконструкционных работ. Список все необходимых для получения разрешения документов собственник может получить в местной администрации.

Без разрешения на проведение реконструкционных работ не стоит затевать строительство. Даже в ситуации, когда старый и новый проект реконструкции дома имеют незначительные отличия, разрешение все равно необходимо. В противном случае, проведенная реконструкция старого дома признается незаконной, постройка – самостроем, и собственника принуждают вернуть дому прежний вид в соответствии с существующей проектной документацией. Это обрекает домовладельца на бесконечные хождения по инстанциям, сбор недостающих документов, судебные разбирательства и дополнительные денежные расходы. Поэтому разрешение необходимо, прежде всего, для комфортной и спокойной жизни в обновленном доме.

Здесь вы можете узнать процентную ставку на ипотеку в ВТБ 24.