Квартира с ипотекой. Стоит ли, и как покупать?

Читайте также

Ремонт после затопления квартиры

Сегодня к самым распространенным случаям порчи личного имущества является затопление соседями. Поэтому, ремонт после затопления квартиры неизбежен. Главное в этой ситуации как можно быстрее ликвидировать последствия.

Как происходит покупка квартиры через банковскую ячейку

Большинство продавцов и покупателей недвижимости стали интересоваться услугами банка, как происходит покупка квартиры через банковскую ячейку.

Как замерить влажность воздуха в квартире

В последнее время влажности воздуха приделяется огромное значение. Хотите знать, как замерить влажность воздуха в квартире? Для этого имеется несколько методов.

Для россиян с надёжными источниками доходов и мечтой о жизни в более комфортных условиях этот год сулит успех с точки зрения воплощения мечты. Ведь нынешний кризис коснулся рынка жилья, уменьшив спрос и сильно понизив цены.

Многие граждане опасаются выбирать квартиры, состоящие под ипотечным залогом. Насколько их страхи реальны, и каким способом обрести квартиру с прибылью и без особых угроз?

Обоснование плюсов покупки ипотечной квартиры. Вероятные опасности

Выплата ипотеки - мероприятие растянутое. Всё это время район нахождения квартиры постоянно благоустраивается, наряду с этим улучшается его инфраструктура. Такие объекты в сравнении с квартирами ветхих зданий выглядят весьма привлекательно и практично. Они более просторны, удобны и имеют меньшую степень износа.

Продавцы мотивируются на ускоренную реализацию залоговых квартир изменяющимися обстоятельствами жизни. Одни решают сменить место проживания, другие - расширить жилую площадь. Но для большинства граждан продажа продиктована проблемами в обслуживании долга, вероятностью ареста собственности и её ухода за бесценок. На имущество, находящееся под залогом у кредитных учреждений, всегда допустимы ценовые скидки.

Если человек становится банкротом, он обращается с заявлением о выкупе квартиры из-под залога самим банком. Тогда ликвидационная стоимость залогового имущества выходит много ниже рыночной. Вторым вероятным вариантом может стать срочная реализация квартиры агентству недвижимости с уступкой 30-40% от изначальной цены. Именно поэтому всегда следует рассчитывать на дисконт в 10% и выше от продавца.

Реальных угроз в выкупе такого жилья не больше, чем при сделках с объектами без обременения. Залог многократно проверен как банком, так и страховщиком. Какую-то опасность представляет факт участия в ипотеке материнского капитала. На этот случай у заёмщика должно быть подтверждение факта наличия равнозначных долей на детей в другой квартире.

Процедура приобретения залоговой квартиры кропотливая и требует более длительного времени, чем покупка чистого объекта. Ведь её необходимо согласовывать с залогодержателем.

Есть ли смысл в услугах посредника

Выкуп квартиры возможен при соблюдении ряда условий. Прежде всего, гасится остаток долга по кредиту. Из квартиры выписываются все проживавшие там обитатели. Не допускается наличие задолженности по оплате ЖКУ. В обязательном порядке требуется заручиться согласием банка. Любой вариант сделки имеет много особенностей юридического плана. Отсюда, привлечение посредника в лице риелтерского агентства может оказаться вполне оправданным.

Крупное, надёжное агентство имеет штат компетентных специалистов и партнёрские отношения с ведущими банками страны. Схемы продажи жилья у них отработаны досконально. Заказчикам предлагается спектр услуг. Он включает проверку квартиры на правовую чистоту, определение истинной стоимости объекта в сопоставимых ценах рынка города или региона, оформление пакета необходимых документов, обеспечение экономической и юридической безопасности. При необходимости возможна помощь в открытии ипотеки в том учреждении, в залоге у которого находится приглянувшаяся квартира. Клиенты экономят время, деньги и сохраняют здоровой нервную систему.

Стоимость посредничества в нынешнем году колеблется в пределах 3-5% от цены объекта, что сравнительно недорого, учитывая скидки продавца, мечтающего избавиться от финансовой зависимости.

Способы покупки ипотечной недвижимости

Практикуют три способа покупки, любой из которых имеет свои варианты и особенности.

1. Покупка залоговой недвижимости у банка

Если человек становится банкротом, прерывает обслуживание ипотеки и не достигает взаимопонимания с банком, то по вердикту суда залоговое имущество может "уйти с молотка". После реализации объекта гасится и кредиторская задолженность. Приобретение такой квартиры оказывается очень прибыльным, ибо её стоимость бывает ниже рыночной на 30-40%. Но и риски покупки соизмеримо повышаются. Жильё может оказаться с дополнительным обременением, а саму сделку бывший заёмщик попытается оспорить через суд.

Часто неплатёжеспособный должник сам обращается в банк с просьбой погасить кредит посредством продажи залога. Тогда, после оценки недвижимости, банк самостоятельно подыскивает покупателя. На банковских сайтах имеются так называемые «витрины залогового имущества», где отображается полный перечень объектов. В ходе переговоров заказчику часто делают скидку на выставленную квартиру. Все риски покупки сведены к минимуму. Процедура проводится по накатанной схеме с заключением типового договора и его регистрацией. Когда клиент решает взять квартиру в кредит, ему предоставляют привилегированные условия ипотеки в виде уменьшенной процентной ставки, заниженного начального взноса и быстрого рассмотрения заявки.

2. Приобретение жилья напрямую через заёмщика

В случае выбора такого способа, приглянувшаяся квартира приобретается прямо через заёмщика. При этом покупатель авансирует всю стоимость объекта. Из суммы аванса погашается остаток долга банку, и по снятию обременения следует переоформление на покупателя.

Способ считается весьма выгодным в смысле уступок со стороны продавца. Но он же и самый рискованный. Проблема не в возможности продавца опровергнуть факт внесения аванса. Предварительный договор купли-продажи и заверенная нотариально расписка обеспечат вердикт любого суда в пользу покупателя. Но реализация самого вердикта может затянуться на неопределённо долгое время, так как у продавца элементарно не будет свободных денег.

Для снижения такой угрозы практикуют покупку при посредничестве банка. Этот вариант ещё называется переуступкой долга. В банке перед внесением средств арендуют две ячейки. В ячейку залогодержателя вносится сумма, необходимая для погашения задолженности, а в ячейку продавца – сумма оговоренной компенсации. Доступ к деньгам заинтересованные стороны получают только после зарегистрированной передачи объекта в собственность потребителя. В случае срыва сделки покупателю возвращаются его деньги.

3. Покупка залогового жилья посредством ипотечного кредита

К данному способу покупки прибегает всё больше граждан, имеющих заинтересованность в личном жилье. Большинство крупных финансовых организаций запустили многообразные программы ипотечного кредитования на вторичное жильё. Востребованность программ продиктована отсутствием у людей денег в количестве, требуемом для быстрого обретения квартиры. Растёт и заинтересованность семей вкладывать доходы в личное, а не в арендуемое у кого-то жильё.

Наиболее простой вариант – приобретение заложенной квартиры путём получения ипотеки в том же финансовом учреждении. Совершается замена залогодателя, и банк, кредитовавший продавца, переключается на обслуживание приобретателя. Тогда долг продавца погашается из первого взноса покупателя и части выданного кредита. Остальная сумма займа направляется на выкуп квартиры. Следует иметь в виду, что открытие кредита для новоиспечённого клиента не будет автоматическим, а условия, скорее всего, будут существенно отличаться от условий для прежнего заёмщика.

Если ипотека находится в иной кредитной организации, то квартира может быть получена посредством рефинансирования, но банки идут на это весьма неохотно. Имеется опасность, что банк покупателя потребует процент с перевода денег в банк продавца.

Есть и альтернативный вариант - когда приобретатель жилья из личных средств выдаёт должнику аванс на ликвидацию остатка ипотечного кредита. По факту снятия обременения банк покупателя оценивает квартиру и одобряет выбор. Вслед за этим он открывает ипотечный кредит для завершающего расчёта с продавцом. Вариант несёт те же угрозы, что и способ выкупа напрямую через заёмщика. Кроме того, сам процесс продажи растягивается на более длительное время в сравнении с иными известными способами.


 
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений