Как собственнику правильно сдать квартиру в аренду?

Читайте также

Выписаться временно из квартиры: сам процесс и обратная прописка

При некоторых обстоятельствах гражданину необходимо выписаться временно с места постоянного жительства. Такая процедура имеет плюсы для остальных прописанных, например, способствует экономии на коммунальных платежах.

Деньги под залог квартиры Москва

Если нужна большая сумма денег, то обычный срочный займ у метро не поможет. Самым оптимальным вариантом станет получить деньги под залог квартиры Москва.

Самые дешевые квартиры

Недвижимость ценна во все времена, поэтому цены на неё очень редко существенно падают. Главным фактором формирования стоимости квартиры является её местонахождение относительно столицы государства или другого крупного города.

Столкнуться с необходимостью сдать квартиру может каждый из нас. Это может быть связано с переездом в другой город, с получением наследства, с инвестицией денег в недвижимость, с необходимостью получить дополнительный доход. Причин много – цель одна – сдать квартиру, причем сделать это выгодно и быстро!

В этой статье мы рассмотрим все нюансы сдачи жилья в аренду, также Вы получите рекомендации по подготовке квартиры к сдаче.

Первое, что необходимо сделать, после того, как было принято решение о сдаче жилья, это определиться с его стоимостью. Очень часто квартира не сдается долгое время именно по причине неправильно выставленной исходной цены.

Анализ рынка необходимо проводить очень тщательно. Это можно сделать самостоятельно или доверить оценку опытному специалисту по недвижимости.

Если Вы решили самостоятельно оценить стоимость квартиры, то первым делом ознакомитесь с предложениями на рынке. Здесь есть две «ловушки». Первая – необходимо максимально объективно и трезво оценить конкурентоспособность своего жилья. Зачастую это не просто сделать. Например, человек открывает газету и видит, что однокомнатная квартира в центре города стоит 30 тысяч рублей в месяц. Он делает вывод о ценовой политике и тут же выставляет свою квартиру за 30 тысяч рублей, не увидев предлагаемую квартиру и не оценив различия между его квартирой, и квартирой из рекламного объявления.

Основные факторы, влияющие на ценообразование:

  • Местоположение (район города, близость остановки транспорта, муниципальных учреждений и др.)
  • Состояние внутренней отделки (возраст и качество ремонта).
  • Наличие мебели и год ее выпуска (новая из магазина, или бабушкина).
  • Наличие бытовой техники, включая кондиционер, ее состояние и возраст.
  • Состояние и этажность дома, материал стен, наличие лифта.
  • Требования к арендаторам (если вы готовы пустить на квартиру пятерых цыган с тремя детьми, то это одна цена, а если хотите поселить семейную пару с местной пропиской, то другая).

Вторая ловушка – далеко не все объекты сдаются по той цене, которая указана в объявлении. Во-первых, зачастую, люди делают скидки реальным и понравившимся клиентам. Во-вторых, в интернете есть масса не реальных объявлений, существующих с целью привлечения агентами потенциальных клиентов. Поэтому анализ рынка следует проводить максимально тщательно и критично.

Если же Вы выбрали второй вариант и решили обратиться к опытному агенту, то здесь все гораздо проще. Опытный агент в кратчайшие сроки проведет оценку вашей квартиры, если это необходимо, предоставит письменный отчет об оценке, а заодно сделает качественные фотографии квартиры. Есть несколько вариантов определения стартовой цены:

  1. Ставится максимальная цена на квартиру и постепенно снижается, зависит от спроса и предложений.
  2. Аукцион. Ставится минимальна цена на квартиру. Анализируется спрос. Повышается цена.
  3. Ставится рыночная цена квартиры, можно сделать минимальную надбавку на торг. Все любят скидки.

Первый вариант мы не рекомендуем. Это связано с тем, что заведомо завысив цену, Вы ограничиваете число потенциальных клиентов, удлиняете процесс сдачи квартиры, увеличиваете число «пустых» показов, а главное, ваше объявление становится знакомым потенциальным клиентам. Они видят, что квартира долго «висит», потом видят, что цена постепенно падает, в итоге ждут, что цена снизится еще, или же начинают торговаться, или же откладывают просмотр до того времени, когда, по их мнению, цена окончательно упадет. Как в магазине с распродажами. Аналогия ясна?

Второй вариант достаточно смелый. Он позволяет увидеть спрос, оценить предложения, выбрать понравившихся нанимателей. Однако, где гарантия, что после поднятия цены, останется столько же много желающих ее снять?

Мы рекомендуем третий способ, как оптимальный и ведущий к самому кратчайшему сроку сдачи квартиры.

Далее переходим собственно к процессу сдачи квартиры. Вы можете найти нанимателей самостоятельно, или же обратиться к опытному специалисту по недвижимости.

При самостоятельном поиске все средства хороши: Вы можете выйти на квартирный рынок, подать объявление, сделать расклейку объявлений на досках, оповестить своих знакомых и родственников о сдаче квартиры.

Следует, однако, помнить, что зачастую, сдача жилья друзьям или родственникам приводит к ухудшению взаимоотношений, ведь процесс проживания – это процесс, связанный с различными житейскими ситуациями, например, такими, как бытовой ремонт жилья, отношения с соседями, оплата за коммунальные услуги и аренду. Да и стоимость, скорее всего, придется снизить «для своих».

При самостоятельном поиске квартирантов велика вероятность найти недобросовестных нанимателей. Знаем по опыту, что таких не мало.

Если Вы нашли нанимателей сами, настоятельно рекомендуется заключить с ним договор найма жилого помещения. Лучше это важное и ответственное дело доверить профессионалу. При решении часто возникающих споров, договор зачастую является весомым аргументом, который действителен даже в суде и часто играет решающую роль при вынесении решения. Поэтому себя обязательно необходимо обезопасить.

Если же Вы решили воспользоваться услугами агента, то здесь все намного проще. Персональный агент не скроет от вас такие факты, как наличие домашних животных, проживание людей, не заявленных в договоре, обман о составе семьи нанимателей. И это только часть самых распространенных обманов, которые процветают, к сожалению, на рынке недвижимости.

Мы рекомендуем обратиться к одному специалисту, сотруднику надежного агентства недвижимости. Таким образом, вы исключите риск быть обманутым, ведь такие «эксклюзивные» объекты очень ценятся сотрудниками агентств недвижимости. Агент будет предлагать Вашу квартиру клиентам в первую очередь и тщательно подойдет к выбору ваших будущих квартирантов.

Вопреки распространенному мнению, обращение сразу в несколько агентств не ускоряет сильно, и уж тем более не делает более качественным процесс сдачи жилья.

Если Вы обратились в несколько агентств, каждый агент понимает, что вопрос сдачи вашей квартиры – это вопрос удачи, может, вы сдадите квартиру через него, а может через другое агентство. Невольно, каждый агент думает о том, что он будет вкладывать свое время и силы, показывать вашу квартиру, а вознаграждение может и не получить. При таком раскладе, его мотивация работать именно с вами, и эффективно искать вам клиентов резко уменьшается. Надо понимать тот факт, что в базе любого профессионала обычно имеется несколько десятков обращений собственников, с различными условиями сотрудничества. И, конечно же надо понимать, что 3 -5 клиентов из этого десятка обратились за помощью ТОЛЬКО к нему, так называемые «эксклюзивные» клиенты. Именно эти эксклюзивные квартиры и будут предложены нанимателям в первую очередь. Лучше быть в числе эксклюзивных клиентов.

Важное замечание: Услуги агентства для собственников жилья практически всегда бесплатны. Услугу оплачивает наниматель. Однако, если Вы хотите ускорить процесс сдачи квартиры, Вы можете заключить с агентством так называемый эксклюзивный договор. После сдачи вашей квартиры в аренду, Вы оплачиваете 30 – 50% агенту, таким образом он будет еще более мотивирован на плодотворную работу, а круг потенциальных клиентов расширится, потому что они смогут сэкономить на оплате комиссионных агентству.

Вопрос о предоплате. Вы сами решаете брать ли предоплату с клиентов, однако, не стоит забывать, что не все клиенты рассчитывают отдать единовременно довольно большую сумму денег. Если вы переживаете о сохранности имущества, попросите агента сделать опись, возьмите залоговую сумму с арендаторов на случай порчи имущества. Однако, не забывайте о реальном размере залога. Вряд ли стоит брать большой залог за квартиру без ремонта, со старой мебелью и низкой рыночной стоимостью. Это эконом вариант, и клиенты, рассматривающие такой объект, вряд ли рассчитывают оставлять большой залог.

В завершение статьи, несколько советов по подготовке квартиры к сдаче:

  1. Уберите из квартиры все личные вещи. Если вы сдаете квартиру на время до вступления в наследство, ничего не должно сообщить об этом вашему потенциальному жильцу. Завешенные зеркала, поминальные рюмочки и портреты с черными лентами в квартире вряд ли пойдут на пользу процессу сдачи квартиры, а только испугают клиента. Если для Вас это значимый ритуал, лучше отложить сдачу квартиры на 6 месяцев.
  2. Приведите квартиру в порядок. Уберите, проветрите. Если требуется косметический ремонт или мелкие доделки в квартире, лучше проведите их – это положительно отразится на впечатлении от вашей квартиры и возможно даже на стоимости.
  3. Если квартира коммунальная, договоритесь с соседями заранее, о том, что Вы планируете проводить показы. Это же относится к квартирам, с которых еще не съехали предыдущие жильцы. Предупредите их о показе, попросите навести порядок, убрать личные вещи.
  4. Уберите в подъезде и лифте. В нашей практике случались случаи, когда клиент просто не доходил до квартиры, шокированный состоянием подъезда, лифта, запахом в доме.

Удачи Вам в сдаче квартиры и во всем остальном тоже!